Archiv der Kategorie: Baufinanzierung

Was ist ein Vorfinanzierungskredit?

Auch heutzutage ist ein Bausparvertrag noch immer eine sinnvolle Investition, um Geld anzusparen. Bei einem Bausparvertrag wird eine bestimmte Summe, die bei Abschluss des Vertrages festgelegt wird, bis zu einem gewissen Prozentsatz angespart. Auch dieser Prozentsatz wird bei Vertragsabschluss zwischen dem Bausparer und der Bausparkasse vereinbart. Sobald die angesparte Summe ausreichend ist, wird der Bausparvertrag zuteilungsreif.

Bei Zuteilung erhält der Bausparer die Differenz zwischen dem angesparten Betrag und der Vertragssumme als Bauspardarlehen von der Bausparkasse zu einem meist günstigen Zinssatz. Der Bauherr muss dann das Bauspardarlehen in monatlichen Raten zurückzahlen.

Nun kann es aber vorkommen, dass der Bausparer sein Traumhaus oder seine Wunschwohnung entdeckt, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Da die meisten Menschen den Kauf oder den Bau eines Hauses oder einer Wohnung nicht aus ihren Ersparnissen heraus bezahlen können, sondern dazu ein Darlehen aufnehmen müssen, suchen sie natürlich nach günstigen Angeboten für Bauspardarlehen. Da lohnt sich ein Gespräch mit der Bausparkasse, denn auch ein noch nicht zuteilungsreifer Bausparvertrag kann vorzeitig in Anspruch genommen werden. Dies geschieht in Form eines so genannten Vorfinanzierungskredits.

Der Vorfinanzierungskredit entspricht in seiner Höhe meist der Bausparsumme. Der Bauherr erhält also den gesamten Betrag seines Bausparvertrages sofort ausgezahlt, obwohl der vereinbarte Prozentsatz der Bausparsumme noch nicht angespart wurde. Der Vorfinanzierungskredit wird zu marktüblichen Zinsen verzinst, der Bauherr muss aber keine Tilgung auf den Vorfinanzierungskredit leisten. Gleichzeitig laufen natürlich auch die monatlichen Sparraten für den Bausparvertrag weiter.

Sobald der Bausparvertrag dann zuteilungsreif ist, erhält der Bausparer das Bauspardarlehen. Mit diesem Bauspardarlehen wird dann der Vorfinanzierungskredit abgelöst und die normale Rückzahlung des Bauspardarlehens beginnt.

In vielen Fällen ist es auch möglich, einen Vorfinanzierungskredit zu bekommen, obwohl für den Bausparvertrag nur ein sehr geringer Prozentsatz angespart wurde oder sogar noch gar kein Bausparvertrag existiert. In diesem Fall wird der Bausparvertrag zusammen mit dem Vorfinanzierungskredit abgeschlossen und der Vorfinanzierungskredit läuft bis zur Zuteilung des Bausparvertrags.

Dem Bauherrn muss bei der Aufnahme eines Vorfinanzierungskredits aber bewusst sein, dass er bei dieser Art der Baufinanzierung zwei verschiedene monatliche Raten aufbringen muss. Zum einen ist er verpflichtet, die Zinsen für den Vorfinanzierungskredit zu zahlen, die sich auf marktüblichem Niveau befinden. Zum anderen muss auch die Ansparung für den Bausparvertrags monatlich bezahlt werden.

Was tun bei zu wenig Eigenkapital für die Baufinanzierung?

Keine Bank der Welt wird von jemandem, der eine Immobilie erwerben möchte erwarten, dass er den Kaufpreis und alle mit dem Kauf in Verbindung stehenden Kosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Grundbuchamt aus seinem Ersparten bestreiten soll. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall. Ohne Immobilienkäufer, die Kredite für die Finanzierung ihrer Immobilie benötigen, können die Banken bald ihre Geschäfte schließen, denn schließlich arbeiten sie mit dem Geld, das ihre Kunden ihnen an Zins- und Tilgungsleistungen zahlen. Dennoch ist es aber auch nicht so, dass die Immobilienkäufer gar kein Geld angespart haben müssen, um sich den Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Denn für die Vergabe von Krediten für die Baufinanzierung einer Immobilie erwarten die Banken meist eine Eigenkapitalquote von mindestens 10-20 % der Finanzierungssumme. Mit dieser Quote ist gewährleistet, dass wenigsten die oben erwähnten Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mitteln gezahlt werden können. Denn in der Regel kommen die Darlehen erst zur Auszahlung, wenn wenigstens die Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Grunderwerbsteuer ist die Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung und somit alsbald zu zahlen.

Was ist aber zu tun, wenn zu wenig Eigenkapital für die Baufinanzierung vorhanden ist? Ist dann der Traum von der eigenen Immobilie geplatzt? Normalerweise nicht. Immer die Bonität des Kunden vorausgesetzt, gewähren die Banken auch eine so genannte 110 %-Finanzierung. Allerdings ist diese Vollfinanzierung einer Immobilie immer mit einem Zinsaufschlag versehen, den der Kreditnehmer die gesamte Finanzierungsrunde bis zum Ablauf der Zinsbindung zahlen und bei der Anschlussfinanzierung heraushandeln muss. Von daher sollte eine solche Vollfinanzierung eher die Ausnahme bleiben.

Denn das Erreichen der Eigenkapitalquote ist recht einfach, indem der Erwerber einen bereits vorhandenen Bausparvertrag in die Finanzierung einfließen lässt. Auch wenn dieser noch nicht zuteilungsreif sein sollte, ist doch bereits Kapital vorhanden, das gut als Eigenkapital angesehen werden kann. Außerdem wird der Bausparvertrag weiterhin mit den vermögenswirksamen Leistungen sowie eigenen Sparraten bespart, sodass Monat für Monat weiterhin Kapital angesammelt wird.

Eine andere Möglichkeit an Eigenkapital für die Baufinanzierung zu gelangen bieten Lebensversicherungen, die der Versicherungsnehmer in Höhe der Versicherungssumme beleihen kann oder aber der Immobilienkäufer wendet sich an gute Verwandte oder Freunde und bittet diese um einen Kredit von Privat. Allerdings ist die Chance eher gering, da wohl die wenigsten Verwandten soviel Geld verleihen können.

Wer die Vollfinanzierung umgehen will, da er zu wenig Eigenkapital für die Baufinanzierung vorweisen kann, sollte immer auf einen Bausparvertrag setzen, zumal dieser seit geraumer Zeit auch speziell für die Riester-Förderung verwandt werden kann.

PSD Bausparen

Die PSD Banken bieten zusammen mit der BHW Bausparkasse Bausparverträge an. Beim PSD Bausparen handelt es sich um eine staatlich geförderte Finanzierungsform zum Erwerb, zur Renovierung oder zum Bau von Wohneigentum. Dabei zahlt der Bausparer eine monatliche Rate in seinen Bausparvertrag ein. Auf das eingezahlte Guthaben werden Zinsen gutgeschrieben. Außerdem wird der Bausparvertrag durch staatliche Zuschüsse zusätzlich lukrativ gestaltet.

Mit dem PSD Bausparen kann der Bausparer sehr genau planen, wann er sein eigenes Heim Bauen, Kaufen oder renovieren möchte. Der Bausparvertrag kann mit einer variablen Laufzeit abgeschlossen werden. Das Baugeld, was man haben möchte, erhält man dann je nach gewählter Besparung.

Die PSD Bank bietet außerdem spezielle Wohn-Riester-Verträge an, bei denen es sich ebenfalls um Bausparverträge handelt. Hierbei wird der Erwerb einer eigenen Wohnung oder eines Hauses durch die staatliche Riesterförderung unterstützt. Dabei kann die Riesterförderung zur Tilgung von vorhandenen Riester-zertifizierten Baudarlehen genutzt werden.

Beim PSD Bausparen hat die PSD Bank mit der BHW einen kompetenten Partner zur Anlage von Bausparverträgen. Bei Wohn-Riester-Verträgen kann man somit die volle staatliche Förderung für das Bausparen nutzen und in Anspruch nehmen. So wird das Wohneigentum noch preiswerter.

Grundschuld: Was ist das, und was ist der Unterschied zur Hypothek?

Eine Grundschuld sichert, ebenso wie eine Hypothek, einen Kredit durch ein Grundstück oder eine Immobilie. Der durch eine Grundschuld oder Hypothek gesicherte Kredit ermöglicht es einem Gläubiger auf das für den Kredit haftende Grundstück nebst Gebäuden, Bestandteilen, Erzeugnissen und Zubehör zuzugreifen und es zu verwerten. Der Gläubiger hat gegenüber anderen Gläubigern des Schuldners den Vorteil, dass er nicht nur auf die allgemeine persönliche Haftung des Schuldners mit seinem Vermögen angewiesen ist, sondern seine Forderung zusätzlich dinglich gesichert ist, indem ein dem Schuldner oder einem Dritten gehörendes Grundstück für die Forderung haftet. Grundschulden können nur durch eine notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch begründet werden.

Der Unterschied zu der früher gebräuchlichen Hypothek liegt darin, dass die Hypothek den Bestand einer Forderung voraussetzt, während der Gläubiger einer Grundschuld nicht den Bestand einer Forderung nachweisen muss. Die Hypothek kann nicht ohne die Forderung begründet, abgetreten oder ver- und gepfändet werden. Zwar existiert auch bei der Grundschuld im Regelfall immer eine maßgebliche Forderung, diese setzt aber eine Forderung nicht unbedingt voraus. So kann der Eigentümer eines Grundstücks selbst eine Eigentümergrundschuld bestellen und einen bestimmten Rang im Grundbuch zu seinen Gunsten sichern. Eine Eigentümerhypothek kann er hingegen nicht bestellen, da die Hypothek zu ihrer Entstehung eine Forderung bedingt und der Grundstückseigentümer gegen sich selbst eine solche nicht begründen kann.

Eine Grundschuld kann als Brief- oder Buchrecht bestellt werden. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt ein Wertpapier aus, das der Gläubiger präsentieren muss, wenn er aus der Grundschuld vorgehen will. Dies erleichtert die Verkehrsfähigkeit, da der Gläubiger die Urkunde an einen Dritten übertragen kann. Die Brieferteilung kann aber auch ausgeschlossen werden. Dann wird das Recht als Buchgrundschuld ins Grundbuch eingetragen und ist mit der Eintragung begründet. Der Buchgrundschuldgläubiger trägt nicht das Risiko des Verlustes der Urkunde. Auch ist die Bestellung kostengünstiger. Die Abtretung an einen Dritten muss notariell erfolgen und wird ins Grundbuch eingetragen. Meist ist die Grundschuld mit einer Unterwerfungsklausel zur sofortigen Zwangsvollstreckung verbunden, so dass der Gläubiger seine Forderung recht schnell durch die Versteigerung des belasteten Grundstücks realisieren kann.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Im Zuge eines Immobilienerwerbs müssen Erwerber auch darauf achten, dass sie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie nicht nur die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu zahlen haben, sondern dass auch die Grunderwerbsteuer fällig wird. Sie ist ähnlich wie die Maklercourtage eine eher ärgerliche Ausgabe, da für das Geld schon das eine oder andere für die Immobilie hätte angeschafft werden können. Sie beträgt mindestens 3,5 % des Kaufpreises für die Immobilie was konkret bedeutet, dass bei einem Kaufpreis von 100.000 € 3.500 € an Grunderwerbsteuer vom Käufer zu zahlen sind. Die konkrete Höhe hängt vom Bundesland ab; einige Bundesländer erheben zum Beispiel auch 5% Grunderwerbssteuer.

Fällig wird die Steuer nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Sie wird vom Finanzamt erhoben und ist neben der vollständigen Kaufpreiszahlung durch den Käufer einer der Voraussetzungen, damit der Käufer auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Eine Ratenzahlung bzw. Stundung der Grunderwerbsteuer ist insoweit nicht möglich.

Denkbar ist aber, dass die Grunderwerbsteuer ganz oder teilweise reduziert wird. Da sie eben nur auf den Kaufpreis für die Immobilie zu zahlen ist, können – z.B. bei gebrauchten Immobilien – Einbauküchen oder -schränke, die vom Käufer mit übernommen werden, wertmäßig herausgerechnet werden, sodass sich der eigentliche Kaufpreis entsprechend reduziert.

Ähnlich verhält es sich bei Neubauten. Wer ein Grundstück mit einem Neubau erwirbt, der zahlt entsprechend die volle Höhe der Grunderwerbsteuer. Erwirbt man aber zunächst nur das Grundstück, wird die Steuer auch nur auf den Grundstückspreis erhoben. Eine spätere Bebauung ist dann grunderwerbsteuerfrei.

Auch bei einer Immobilienübertragung innerhalb einer Familie müssen die Neu-Eigentümer keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Das gilt aber nur dann, sollte die Immobilie auf Verwandte gerader Linie übertragen werden, also Kinder, Enkelkinder oder umgekehrt auch auf die Eltern. Es ist also durchaus möglich, die Grunderwerbsteuer ganz legal zu reduzieren oder gar nicht zahlen zu müssen. Die Regel ist allerdings, dass Käufer sie zahlen müssen. Selbst das höchste deutsche Gericht hat diese gesetzliche Regelung nach diversen Klagen für verfassungskonform erklärt.

KfW-Effizienzhaus 115 – Häuser mit mehr Energieverbrauch werden nicht mehr gefördert

Die Bezeichnung KfW-Effizienzhaus wurde durch die KfW Bankengruppe geprägt und beschreibt ein Gebäude mit einem ganz bestimmten Energieniveau. Die KfW Bankengruppe finanziert und fördert Projekte mit Bundesmitteln in Form von zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen. Im Bereich Bauen stehen dafür verschiedene Programme zur Verfügung.

Wer ein Bestandsgebäude saniert und so den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses erreicht, hat die Wahl zwischen einem Investitionszuschuss und einem zinsgünstigen Darlehen. Derzeit werden durch die KfW bei der Gebäudesanierung fünf verschiedene Niveaus gefödert, vom Kfw-Effizienzhaus 55 bis zum KfW-Effizienzhaus 115. Für die Ermittlung des energetischen Niveaus des Gebäudes werden der Jahres-Primärenergiebedarf und der Transmissionswärmeverlust errechnet. Als Grundlage dazu dient die geltende Energieeinsparverordnung (ENEV 2009). Diese gibt genau vor, wie hoch die Werte sein dürfen. Das Erreichen des geplanten Energieniveaus und die Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen wird durch einen Sachverständigen bestätigt.

Wer für die Finanzierung des Vorhabens keinen Kredit aus Bundesmitteln in Anspruch nimmt, kann alternativ die Zuschussvariante nutzen. Die Höhe der Förderung richtet sich dabei nach dem erreichten Energiestandard nach der Sanierung. Je höher dieser ist, ums so höher ist die Förderung. Das gleiche gilt in der Kreditvariante der KfW Bank. Im Programm 151 Energieeffiezient Sanieren – Kredit erhält der Kreditnehmer die Förderung in Form eines Tilgungszuschusses. Antragsberechtigt für den Investitionszuschuss sind nur Privatpersonen. Den Sanierungskredit hingegen können sowohl Privatpersonen als auch Wohnungsunternehmen, Gemeinden, Kreise und sonstige Anstalten des öffentlichen Rechts beantragen. Zu beachten ist, dass das zu sanierende Gebäude vor 1995 erbaut wurde und sämtliche Sanierungsmaßnahmen durch ein Fachunternehmen ausgeführt werden.

Die Beantragung eines KfW-Kredites erfolgt über die Hausbank des Antragstellers vor Baubeginn. Der Investitionszuschuss im Programm 430 ist direkt bei der KfW zu beantragen. Alle erforderlichen Unterlagen findet man auf der Internetseite der KfW Bank unter www.kfw.de. Dort sind auch alle Konditionen und Zinssätze aktuell abrufbar.