Kreditnehmer, die eine größere Finanzierung planen, wünschen sich zumeist niedrige Kosten für ihre Finanzierung. Diese niedrigen Kosten können unter anderem dann erreicht werden, wenn ein Tilgungsaussetzungsdarlehen in Anspruch genommen wird. Diese Darlehen, die von nahezu allen Banken und Sparkassen angeboten werden, werden auch als tilgungsfreie Darlehen oder endfällige Darlehen bezeichnet.

In allen Fällen verzichten die Banken beim Tilgungsaussetzungsdarlehen auf die zu zahlende monatliche Tilgung, die üblicherweise in der Rate enthalten ist. Der Kreditnehmer muss demnach lediglich die Zinskosten tragen, die während der Laufzeit anfallen. In der Regel erfolgt die Abrechnung der Zinskosten monatlich, aber auch die quartalsweise oder halbjährliche Zahlung kann vereinbart werden.

Da die Banken aber natürlich sicher sein wollen, dass am Ende der Laufzeit die Tilgung des Darlehens erfolgt, muss ein Tilgungsersatz hinterlegt werden. Dieser Tilgungsersatz wird dann am Laufzeitende des Darlehens aufgelöst und für die Rückzahlung der Kreditsumme genutzt. Wichtig ist dabei, dass die Höhe des Tilgungsersatzes auch der Höhe der Darlehenssumme entspricht. Bei geringeren Werten droht trotz Tilgungsersatz eine noch offene Kreditschuld, die dann durch zusätzliches Vermögen getilgt werden müsste.

Kreditnehmer sollten bei der Vereinbarung eines Tilgungsersatzdarlehens demnach beachten, dass die Anlage für den Tilgungsersatz möglichst sicher erfolgt. Natürlich ist es dann kaum möglich, überdurchschnittliche Renditen zu erzielen, allerdings ist durch garantierte Ablaufwerte von Lebensversicherungen oder feste Vertragssummen bei Banksparplänen die Sicherheit gegeben, dass die Kreditschuld vollständig getilgt werden kann. Sollten hingegen Fondssparpläne oder fondsgebundene Lebens- bzw. Rentenversicherungen als Tilgungsersatz gewählt werden, besteht die Gefahr, dass die Ablaufleistung durch Kursschwankungen reduziert ist und somit Verluste drohen. Diese Form der Anlage ist daher nur spekulativen Kreditnehmern empfohlen, die auf zusätzliche Gelder für die Kreditrückzahlung zurückgreifen könnten.

Der jeweils gewählte Tilgungsersatz muss dann an die Bank abgetreten werden. Daher wird beim Tilgungsaussetzungsdarlehen immer auch eine Abtretungserklärung für die jeweilige Geldanlage unterschrieben. Diese Abtretung bzw. Verpfändung wird dann gegenüber der Versicherung bzw. der Bank offengelegt, so dass Auszahlungen an den Vertragsinhaber vorerst nicht mehr geleistet werden können.